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          3/13(日)PM7:30管委會邀請更新學會林育全講師 講解P3~5 3/13(日)PM7:30管委會邀請更新學會林育全講師 講解 : 都更法規及實務  地點 : B區13樓會議室 主委報告 : 略  、  講解報告 : (引述說明如下) 三、住戶現階段關心「共同負擔成本」內容的更新建材、營建 成本、管理費或建築物樓層高、低等等問題。基於大樓更 新最重要的觀念；應該是由誰出錢改建，「共同負擔成 本」費用盧列內容、計價公式，政府規定得 禮服一清二楚，不 必擔心。「代位實施者」肯定以將本求利來規劃財務計畫 和編制「共同負擔成本預算」的內容，所呈報的金額、明 細、內容，將來還須經過都委會審查、核定通過才算數。 說明 : 1. 「自力更新」最有利的情況，大家都知道；自主更新成立「更新會」擔任「實施者」肥水不露外人田，由全體住戶共享容積獎勵的增建面積，受益最大，關係到；整合、專業 好房網規劃、融資、權利變換、分戶登記----林林總總的問題 : 由誰來整合社區住戶意見? 由誰來規劃建築設計容、法規檢討? 由誰來辦理都市更新劃定單元、代墊規費、申請內容編撰、公聽會? 由誰來申請事業計劃、權利變換估價報告書公告、公聽會? 如住戶權利變換內容有差異時，由誰來協調、解決? ---- 費用誰先墊付? 2. 以「自力更新」經由公開招商遴選出「代位實施者」籌組 規 建築設計劃團隊，定約協議；有償(參與權利分配)委託參與更新 改建規劃，申請劃定都更、事業計畫整合過程須代墊規 費、製作費等，投入專業規劃編撰及交納申請規費(預估約 須1000萬元)，遴聘建築師參與規劃設計提案，邀請3家估 價師事務所提出「大樓更新權利變換鑑價報告書」，建築 師申請拆除執照及新建建照，建經公司代理遴選營造廠、 辦理營建發包 室內裝潢，銀行融資須辦理信託登記、銜接住戶原有 融資借款，完工點交房屋、辦理產權分戶登記代書作業 等。 (註 : 根據實務經驗「代位實施者」進場整合一棟12層 樓的更新改建作業，初期至少須投入$20,000萬元 以上的前置作業費用，風險很高；因為誰也不敢 保證社區何時完成整合，申請都更不一定會順利 、圓滿成功。) 2-1、以上是管委會與「代位實施者」簽協議書委託授權 室內裝潢後；樂觀預估2年取得建照，順利拆除，再於3年內 興建完工，6個月內完成點交，預估執行期間約5年 6個月，不包括重新選商前置作業時間。 2-2、住戶擔心「代位實施者」的參與權利分配合理性； 據查代墊數據要有憑證，核定金額為實報實銷，且 須經主管機關審查通過，依累積金額按「權利價 值」參與分配其代位實施權益，分回的是增建建物 的面積坪數。 2-3、如果100.3.20.區分所有權 租屋網人會議決議選商作業，建 議招商模式，應優先找出「代位實施者」，以簽協 議書、委託授權保障對方，獲益如下: 優點 : A、參與都更改建，住戶不必先墊付任何費用。 B、掌握於104年6月30日前，以都更獎勵及海砂屋容積獎 勵政策，申請改建、更新預估住戶能獲得最多的「權 利變換價值」。 C、首先應透過招商遴選出 酒店打工「代位實施者」，經由簽協議 書、委託授權儘速整合住戶意見、代墊規費、委請建 築師提出規劃設計方案，提供住戶公開評選，決定建 築物外觀、內部格局，完成「劃定更新單元」，日後 於時限內，積極完成「都更事業計劃」申請核備，才 有可為。 D、管委會、區分所有權人辦理大樓更新改建過程公開、 透明；如劃定更新前須辦理公聽會，建築師規劃設計 太平洋房屋 內容須公開討論，經由多數決取得共識，建材、結 構、營建成本攤在陽光下作決議，估價師估價報告書 須公開閱覽一段期間，區分所有權人會議公開決議、 制定選配屋原則，過程中有政府把關及多次公聽會討 論、公決。 缺點 : 代位實施者按代墊金額實報實銷，經由主管機關 審查通過金額，據以參與更新後權利價值分配。 備註 : 100.3.20.區分所有權人會議討論 : 重新招商模式；係以「自力更新」遴選出 借貸「代位實施者」，實施者須自行組織規劃團隊(必須涵蓋；6大建經公司、建築師、銀行等專業團隊)，提出「承諾書及意願書」登記參選，多數決選商。授權「管委會」與「代位實施者」簽署「整合協議書」，委託於6個內辦理「整合及申請劃定都更單元」，再由「區分所有權人會議、決議」授權「管委會」簽約，授權執行「申請事業計畫、辦理權利變換公告」等，另由「區分所有權人」自行與「代位實施者」簽署「改建同意書」。 寶殿大廈管委會 啟 100 情趣用品.3.14.  .