3理由 台北房市長線看多 編按:知名廣告人,達一廣告創意總監徐一鳴,本身也是一位房地產投資高手,上期本刊登出他親自撰寫的房地產專文,對於台灣房地產前景頗多獨到見解,有鑑於此,本刊特邀徐一鳴再次提供他深度解讀房地產的觀察角度,期能裨益讀者。 近幾年,因為台灣房價,特別是台北房價大漲,引來對房地產投資客的敵視,但是我想提醒讀者的是,面對市場,要抱持謙卑的心,尊重市場的趨勢,而不是以扭曲心態,一廂情願希望市場走向能往自己期望的方式走。若能靜下心來,搞清楚為什麼市場走向總不如自己所預期,自己將來也能開心地享受資產增值,不至於老是說房子自己住,增值有什麼用。而我投資房地產是想獲利,絕對不是為了做研究,所以我是有一分證據,說一分話。投資客不偷不搶,盈虧自負,沒什麼見不得人,我向來都坦蕩蕩的講,長線看多台北房市,投資房地產是為了對抗通膨與獲利,不會硬把投資說是做研究。 理由1:看多才敢參與風險高的自辦都更 不少讀者應該看過我跟張金鶚教授在其他媒體上對台北房市多空看法的爭論,坦白說,我總覺得看空台北房市的他,事實上,看得是長多! 為?建築設計偵簼O?根據張教授回應我先前的文章,我才明白,他證實沒賣出他投資的房子,但有更高明的處理手法:「都市更新」,張教授提到,參與都更,是為了累積自辦都更的經驗,然後再把經驗分享給大家,以嘉惠社會大眾。 這招令人佩服,張教授果然是專家,因為都更比起只是裝潢後出售的投資手法更高明!一般投資客的報酬率,頂多20%就很嚇人,但我們知道,台北市的都更案,在有2倍容積獎勵下,都更的報酬往往高達100%! 要累積自辦都更的經驗,大家想,難道不能以顧問的形式進行?大家再想,許多協助住戶辦理都更的建商,有幾個是先拿自己名下的老舊建築進行都更後,才有「經驗」做都更? 照一般常識來看,行動會比言語更具可信度。張教授不賣屋,而要參加都更,我認為這個決定所透露出的訊息是:不在乎短空,只因他看的是長多! 近幾年受到都更熱潮影響,許多老公寓每坪單價,已高過新成屋的華廈,還沒完成都更,漲幅就已相當驚人。 但我要先提醒讀者,任何潛在有高利潤的投資,必然也潛藏較高的風險,自辦都更的風險,絕?烤肉食材鴾韙@般買賣房子高,設若,台灣房產真開始走長空格局,自辦都更這檔事,在價格波動風險影響下,比現在賣出老公寓,危險多了不知多少倍!如果張教授不是長線看多,早該逢高賣出,鎖住當下獲利出場,而非參與自辦都更。 自辦都更風險較高 敢投入者必然看好房市 依照以往經驗來看,都更最困難之處,主要在於整合住戶的意見,如何讓大家都願意各讓一步,例如,老公寓頂樓住戶(有頂樓加蓋的額外租金收益)與一樓住戶(店面租金收益)常說他原有住宅價值比較高,所以都更完成後,他們要分比較多。 然而,對其他樓層住戶而言,當每家住戶的土地持分都相同下,頂樓與一樓住戶根本沒理由要求多分,更何況,進行改建前,建築物要先花一筆錢拆掉。 就算整合完成住戶們意見,之後,住戶間又會互相猜忌,猜說某某人私下找建商換約,拿到更好的都更條件,導致大家心生不滿,使都更協議最終還是破局。 大概就是諸如此類的原因,一個都更案,從開始談,到完成改建,必須經年累月,連獎勵多多 褐藻醣膠的台北市,都常常都要耗時10年以上。試問,如果一個地產專家不是看長多,敢參與都更?而且,張教授想「累積經驗」的,還不是麻煩較少的「建商合建」,而是麻煩較多的「自辦都更」! 在許多「建商合建」都更成功的案例中,建商是靠獎勵容積率所多蓋的建坪來賺取報酬,使建商願意先承擔建築費用,而不需住戶出錢,住戶們才因此沒有籌不出工程款的風險,也才不需要背負鉅額負債所衍生的風險。 而「自辦都更」模式,必須由住戶自行向銀行取得融資後,再找建商完成拆除與改建,而且,要靠獎勵容積率所多蓋的建坪,以預售方式賣出後籌措工程款,這種模式,誰看了都清楚風險比較高。 因為,自辦都更,會面臨房地產價格波動的風險,當房市走空時,市場買氣不足,很容易導致都更案籌不出建築費用,使建築物蓋到一半就蓋不下去,而成為爛尾樓,爛尾樓當然賣不出去,如此一來,住戶們將積欠鉅額銀行貸款!所以我推論,張教授若不是看長多的話,應該不敢參加都更。 舉例來說,按照協定,原住戶預先拿走7成都更後的建坪,以供繼續居住使用, 租房子而剩餘的3成則拿來對外銷售,以支付工程款。但如果房市如張教授所言跌3成,自辦都更原本預估銷售的房屋單價,從每坪80萬元下跌到每坪60萬元,就可能會發生工程款不足的情形,無力繼續支付建築費用,最終變成爛尾樓。 我相信,張教授身為房地產專家,肯定對自辦都更的風險十分清楚,而他選在這個時機才要進行自辦都更,肯定是對未來房價持續上揚有相當的把握,同時,在台灣或在台北,都更能順利推展,主要是台灣人把房地產以「投資財」,而非「消費財」看待,否則,自辦都更的地主,將很難籌到足夠的建築成本。 因此,都更也能做為房市長期趨勢的重要參考指標,只要市場上對於都更熱潮不減,這就代表長線看好房市者大有人在,縱使短期價格因特定因素而有所修正,亦無礙於長線趨勢的走向。 理由2:豪宅漲幅會拉抬周邊房價 近期另一個爭論點是「房屋異質性高,無法放在同一水平比較」,因此豪宅價格不應與一般住宅價格相提並論,但我認為這恐怕僅限於「單價」上有差異,在「漲幅」上卻會有互相牽引的效果! 同樣根據我的原則, 房屋出租不奢談理論,回到真實的市場中來觀察,高價的豪宅與店面會有領頭羊的效果,導致一般住宅受到比價效應而被拉抬,使得房價漲幅經常會有趨同性。 豪宅與店面 皆為房市領頭羊 譬如,稍早台北市仁愛路三段的「仁愛116」土地,在法拍市場中拍出每坪826.56萬元的天價。「仁愛116」的地號為大安區懷生段二小段465、466、467、469、470、471、471-1、472地號,其土地使用區分別含有住三(容積率225%)與住三之二(容積率400%),公告現值平均每坪119萬元,故市價與公告現值價差達5.95倍。在這個全台灣住宅地王的比價效應下,至少台北市精華區的房價很難跌下去了。 比價效應使然 漲幅會有趨同性 由於各地政機關對於公告現值的調整原則,主要是視區段、地形位置、交通運輸、公共設施、自然條件等狀況,做為調整的依據,因此不同地段的公告現值之間的價差,都是經過合理的試算出來。 既然「仁愛116」的市價與公告現值可以價差達5.95倍,那麼,其他地段應該也有相同倍數存在,只是市場反應不及,但是遲早都會慢慢跟上。 以 濾桶松山區美仁段一小段的3房國宅為例,土地持分約8~9坪 ,由於公告現值為每坪55.44萬元,因此在比價效應下,若以公告現值與市價價差達5.95倍來估算,光是土地持分就應該值3,082~3,468萬(8~9坪 ×55.44萬/坪×6.95倍,需加上原來的1倍,故乘6.95)。若以40坪 來估算,光只是因為土地價值,每建坪潛在價值就有77~86.7萬元,但實際每建坪還低個20~30萬元。換言之,松山區國宅仍有上漲空間,正等著被發現,遲早因比價效應而被拉抬,使得漲幅經常會有趨同性。 當然,當土地被切割成數等分後,他的使用價值就歸零了,但經過都更程序,將原本被分割的土地,又變回可被使用的土地之後,那當然就會還原其價值了,若再加上都更的獎勵容積率,其價值只會更高。 這就是為什麼當區域土地創新高時、或創新高價豪宅順利成交後,光只是因為土地價值的增值,其周邊中古屋就會被拉抬的主要原因,否則就會顯得周邊中古屋太便宜了。而精明的投資客們眼見有價差,自然而然就會搶先卡位,以至於豪宅周邊中古屋的漲幅隨後就會跟上。 不過,不可否認的是,若房地產走空頭時,在比價效應下,市中心跌10%時,生活機能較差且土地價?開幕活動豪荋N很低的市郊,其房價自然跌幅將會更大。 理由3:成交量與價格沒有絕對關係 奢侈稅實施之後,台北房價價穩量縮,看空者主張「量縮價格遲早會跌」,真的是如此嗎? 事實上,成交量與價格始終沒有絕對關係,更何況受到奢侈稅影響下,除了短線投資客買盤縮手以外,短線投資客的賣盤也同步縮手(主要是,寧可繳房貸或出租,也不肯賠錢賣),在市場上可售物件變少下,成交量萎縮實屬合理。 我之所以主張成交量與價格始終沒有絕對關係,量先縮之後,並不代表價會後續跟著跌,這絕非空談,而是有所本的,就以大家所熟知,「國泰房地產指數」研究來看,2009年第1季國泰房地產指數季報中,在評論台北市房市走勢提到:「價格與成交量持續下跌,已清楚呈現景氣反轉結構!」 「量先價行」評房市 有失之武斷之虞 結果,房市就從此處開始一路往上狂漲!直到2010年第3季時,受到歐債危機衝擊,又加上央行開始升息與緊縮房貸政策影響下,房市成交量萎縮時,國泰房地產指數季報提到:「價量背離,價格將出現下修。」結果呢?2011年第1季價、量繼續創新高,甚至在奢侈稅 商務中心實施之後的第2季,價格還是創新高!光以「量先價行」,沒有量、就沒有價,就來評斷房市前景,實在過於失之武斷。 這讓我想到,股票市場中許多死空頭的股票老師,不管價量背離或價增量漲,反正他都看空就對了!對死空頭來說,由於價格終究有一天會跌,他總有一天會「看對」。這道理就跟不走的鐘,每天至少準2次是一樣的。 近期,受到歐美債務危機升溫影響,建商推案量減少,中古屋市場成交量也萎縮,但經過一段時間後,價格居然始終硬挺挺地撐在那裡,看空者心裡一定覺得發毛,導致近期任何看多房市的言論,都會遭受嚴厲的砲火猛攻。然而,歐美債務危機不是沒辦法解決,而是歐美國家、尤其是德國,願不願意再付出代價來徹底解決債務危機。 以美國來說,只要歐巴馬的加稅方案與4,470億美元就業法案,不再受到反對黨的政治干擾,而能順利被推動,美國經濟遲早都會恢復動能。歐債危機則只需按金融大鱷索羅斯所開的藥方——「歐元債券」來進行(讓所有歐元區國家概括承受歐豬國家債務,而讓歐豬國家得以用相對低的利率借錢度過危機,否則按照現在驚人的利率借錢,歐豬國家幾乎沒能力翻身),我相信徹底解決也不難,難就難在德國願不願意再多付出一點 裝潢。 當歐美經濟危機被徹底解決後,現在的各項刺激方案(例如美國延長低利政策至2013年、以及扭轉操作<Operation Twist﹥下壓低長期利率)都將對各項資產價格帶來深遠影響。再說,當人們愈是擔心,政策者就施加愈大的刺激力度(先是乾脆釘死低利至2013年,後是壓低長期利率),一不小心很容易搞過頭。 這就像2000年網通股泡沫破滅後,許多事後諸葛亮批評,當時的聯準會主席葛林斯潘對市場投入過多資金(事實上,當時根本不知該用多大力度來刺激;當時,如同現在這樣,已經實施驚人的刺激方案,但市場不領情,股市繼續崩跌,迫使政策者投入更多資金至市場中),而掀起驚人的資金狂潮,最終帶來一輪資產泡沫化。也就是說,現在開始實施的刺激方案不會沒用,只是不知道什麼時候會產生作用、以及帶來多大的作用!但我相信,這些政策肯定對資產價格有推升的作用。 最後,我想強調,趨勢往上往下都有可能,但同時間只會有一個人對,投資決策是用價格來投票,需要理性的分析,應該看數據說話,而不是先假定結論,流於詭辯空言! .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 關鍵字排名  .
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